עמוד הבית > פרסומים מקצועיים > מאמרים > כיצד קובע פקיד השומה קיומה של דירת מגורים "יחידה" באמצעות תרגילים במתמטיקה עשרונית?

כיצד קובע פקיד השומה קיומה של דירת מגורים "יחידה" באמצעות תרגילים במתמטיקה עשרונית?

 

לאחרונה החלו חלק מפקידי השומה לטעון כי מי שיש לו חלקים קטנים בבעלות במס' דירות, יחשב הדבר כאילו הוא כבר בעל דירת מגורים ראשונה ולכן לא יהיה זכאי להטבה במס רכישה שניתנת למי שרוכש דירת מגורים יחידה. עו"ד ליבוביץ' מציין כי פרשנות חדשה זו של פקידי שומה הינה מכוונת ופוגעת בראש ובראשונה בנישומים במצב אקונומי בינוני עד נמוך וחבל שרשות המיסים בחרה לנקוט בדרך זו במקום להילחם ב-"כרישי הנדל"ן".

בני זוג או יחיד הרוכשים בישראל דירת מגורים לשם מגוריהם וזוהי דירתם היחידה זכאים להטבת מס שונות אותן קבע המחוקק, כך מי שזו לו דירתו היחידה זכאי להטבות לפיהן עד סך של 1,350,000 ₪ הוא אינו מתחייב כלל במס רכישה ומסך זה ועד סך של 1,601,210 ₪ הוא מתחייב במס רכישה בשיעור של 3.5% ומעבר לכך הוא מתחייב במס בשיעור של 5% בלבד. מנגד מי שרוכש דירת מגורים שאין היא דירתו היחידה מתחייב במס רכישה בשיעור של 5% על תשלום של עד 1,000,000 ₪ ,ומסכום זה ועד סך של 3,000,000 הוא מתחייב במס רכישה בשיעור של 6% ומעבר לכך צומח שיעור המס ל-7%. קביעת הטבות המס נועדה לעודד בני זוג לרכוש להם דירה שתשמש למגוריהם!

יחד עם זאת קבע המחוקק, כי גם מקרים בהם הדירה הנרכשת אינה רכושו ה-"נדלנ"י" הבלעדי של הרוכש ייתכן ויראו בדירה החדשה דירת מגורים של יחידה, זאת במקרה בו לרוכש קיימת דירת מגורים אחרת אשר כבר לפני ה-01.01.1997 הושכרה על ידו בשכירות מוגנת, או שהמדובר בדירת מגורים, אשר "חלקו של היחיד בה הינו פחות מ-25%". כאשר הפרשנות המקובלת לכך עד היום הייתה כי מי שמחזיק פחות מ-25% בדירת מגורים כלשהיא לא יחשב כ"בעל דירת מגורים" לצורך מס רכישה.

לאחרונה, החלו חלק מפקידי השומה להשתמש בפרשנות "יצירתית" להוראות הנ"ל בחוק, תוך שימוש במתמטיקה מורכבת על ידי פנייה ל"מכנה המשותף הנמוך ("ביותר"). נסביר, לטענת חלק מפקידי השומה בישראל, מי שיש לו לדוגמא 1/10 בדירת מגורים בקרית ביאליק אותם קיבל בירושה מהוריו וכן 3/20 בדירה אחרת בקרית מוצקין אותה קיבל הוא או בן זוגו בירושה מהוריו, הרי שאלו יחשבו כמי שיש להם ביחד 25%. המדובר בפרשנות חדשה המשנה סדרי בראשית.  עו"ד אריה ליבוביץ ממומחי המס המובילים בישראל מסביר שהמדובר בפרשנות שמנסה להרחיב את החלטות בית המשפט בנוגע למכירת דירת מגורים בפטור ממס (ולא ביחס למס רכישה), שם קיים סעיף דומה באשר להגדרת "דירת מגורים יחידה". עו"ד ליבוביץ מסביר כי היו מקרים בהם אדם קיבל בירושה לדוגמא, 20% מבניין בו יש 6 דירות. במקרים אלו קבע בית המשפט שלא ניתן לראות בחלקים שיש לאותו אדם  בכל דירה כ-"זוטי דברים" ולכן יראו אותו כמי שמצטרפים ביחד ואת אותו אדם כמי שכבר יש לו דירת מגורים, אלא שבמקרים אלו היה מדובר ב"חלק מאותו בניין" (ראו ע"א  9368/07 לודמילה מאיר ובע"א 2100/07 מנחם).

פרשנותו החדש של מנהל מיסוי מקרקעין הפעם לא ביחס למס' דירות באותו בניין אלא לצירוף של חלקי דירות במקומות שונים, היא חדשה ולמעשה פוגעת בראש ובראשונה באנשים בעלי מעמד אקונומי בינוני ונמוך, כאשר לדברי עו"ד ליבוביץ לא ברור אם שומות מס רכישה שיצאו על בסיס פרשנות זו יעמדו במבחן בית המשפט וזאת ממספר סיבות:

ראשית, כאשר קבע המחוקק את ההגדרה של דירת מגורים יחידה הוא ביקש למנוע ממשקיעים בתחום הנדל"ן להתאגד בקבוצות קטנות לרכישת דירות מגורים, וזאת מבלי ל"בזבז" את ההטבה הקיימת לדירת מגורים יחידה – שמטרתה לעודד ולסייע ברכישת דירת המגורים שתשמש למגוריהם של אותם נישומים. המחוקק לא התכוון "לתפוס" ברשת המס של אותה הוראה אנטי תכנונית, את כל מי שקיבלו "רסיסי" ו-"שברי" דירות (ובלשון בית המשפט "זוטי דברים"). כמו כן לא ביקש המחוקק למנוע מאותם נישומים את הזכות להיות בעלי דירת מגורים אחת שתשמש למגוריהם. מקרים אלו בהם לנישום יש חמישית או עשירית דירה אינם מתקיימים אצל משקיעים אלא בדרך כלל המדובר ביורשים במשפחות מרובות ילדים, שקיבלו רסיסי זכויות בדירה בעקבות מות האב או האם. פרשנות שתטיל עליהם מס גבוה ברכישת הדירה הראשונה עומדת בניגוד לכוונת המחוקק.

שנית בשלב זה לא ברור אם העמדה הפרשנית הנ"ל הינה עמדה פרשנית של חלק מפקידי השומה או שהיא באה בעקבות הוראה מלמעלה!  ככלל אם המדובר ביוזמה "עצמאית" של פקיד שומה כזה או אחר, אין מקום לפרשנות זו בשל עיקרון השוויון בפני החוק. רשות המיסים על כל משרדי פקידי השומה הינה גוף אחד, אין אפשרות לקבוע מתן פרשנות שונה לחוק בכל אחד ממשרדי פקיד השומה, כך שדינו של מי שמתגורר בתל אביב יהיה שונה מגורלו של נישום המתגורר בחדרה.

בנוסף גם אם המדובר בהוראה מקצועית חדשה לכל פקידי השומה, היות והוראה זו לא פורסמה ולא יצאה בחוזר פרשנות מסודר, בהחלט יש מקום לנישומים לטעון כי הם סמכו על הנוהג הפרשני בו נהגה רשות המיסים עצמה עד היום והם זכאים לראות בכך מעין "הבטחה שלטונית". אם הרשות רוצה לשנות את מנהגה ולחייב מקרים אלו במס, עליה לפרסם זאת קודם לכן.

לבסוף מציין עו"ד ליבוביץ שלא מן הנמנע כי המדובר ב"הפרחת בלון ניסוי". בהחלט ייתכן שיש ניסיון לתקן אפילו את החוק עצמו, ושומות אלו שיוצאות כיום לנישומים הינן למעשה מעין הכנת קרקע, כאשר בעתיד לאחר תיקון החוק, יטענו פקידי השומה כי התיקון לחוק, הינו למעשה תיקון מבהיר בלבד ולא תיקון מחדש ולמעשה זה היה הדין מאז ומעולם.

עוד מציין עו"ד ליבוביץ, כי גם במישור החברתי ראוי להצר על מעשה זה של הרשות, היות ומי שעניין זה יפגע בהם הינם בעיקר אנשים ממעמד סוציו אקונומי בינוני ונמוך, ילדים למשפחות מרובות ילדים שהקשיים מולם הם עומדים כאשר הם באים לרכוש דירת מגורים ראשונה הינם גדולים גם כך ! נטילת ההנחה במס רכישה ממשפחות אלו לצד אי יכולתם לממן עורכי דין ראויים להילחם בשומות מס אלו, הינה פוגעת ומיותרת ועשויה להוסיף לעלויות דירה ממוצעת סך שנע בין 70,000 ₪ ל-100,000 ₪ . אלו אינם האנשים שירשו 20% בבניין מגורים שלם!
האתר נבנה ע"י מונסייט © All rights reserved
מגדל משה אביב - שער העיר, רח ז'בוטינסקי 7 רמת גן 52520 |טל: 077-7051717 | פקס: 03-5426655 | E-mail: office@atax.co.il