עמוד הבית > פרסומים מקצועיים > מאמרים > השקעה בארצות הברית

השקעה בארצות הברית

בעקבות משבר האשראי שפוקד בשנים האחרונות את ארה"ב, יותר ויותר ישראלים החלו לבדוק השקעה בנדל"ן - בעיקר בדירות בארה"ב. חברות שיווק, ישראליות רבות המבטיחות השקעה קטנה (25-60 אלף דולר) עם תשואה "בטוחה" של 12%-17%. מאחורי חברות אלו עומדים פעמים רבות אנשי שיווק ישראלים לשעבר ובהווה אשר פעלו גם ברומניה.

מה מבטיחים לנו


אנשי השיווק מבטיחים "השקעה בטוחה" מאחר שערך הנכס(הדירה) ירד בשיעור של 35% 60% מערכו לצרכי משכנתא. כן מובטח כי הרכישה מבוצעת ישירות מן הבנק וכי אין צורך לדאוג לנכס כייש חברת ניהול מקומית שתדאג לנכס.
המשווקים מבטיחים תשואה גבוהה בגין שכירות של כמעט 20% ובטחון, שכן כמו בישראל- הנכס נרכש על שמך.
ערך הנכס בשונה ממה שהיה מקובל ברומניה, פה אתה קונה דירה אמיתית במדינה מערבית.
הדולר חלש
השקל הישראלי קונה היום הרבה יותר "דולרים" ולכן כדאי להשקיע בארצות הברית הכסף של המשקיע שווה יותר;
עליית ערך הונית סבירות גבוה שערך הנכסים יעלה לפעמים גם ב-100% תוך 4-5 שנים.

מה הם לא מספרים

תשואה בטוחה? לא בטוח


ארה"ב מחולקת לאזורים, מדינות, מחוזותולשכונות, פעמים רבות עשוי הנכס שתרכוש לעמוד ריק משוכרים. גם כשהחברה המשווקת מבטיחה לך "תשואה בטוחה", בדרך כלל מדובר בהתחייבות לשנה הראשונה בלבד. כאשר אתה רוכש בית והוא נרשם ישירות על שמך, התוצאה הינה שאם הבית לא מושכר אין לך שום תשואה (אבל אתה ממשיך לשלם מסים מקומיים וכדומה).
כאשר מבטיחים לנו תשואה בטוחה, יש לבחון מי מעניק את ההבטחה? רוב החברות המשווקות דירות בישראל, אינן מעניקות כל הבטחה ואם כן ניתנת הבטחה, הרי שהיא מוענקת על ידי חברת הניהול. האם הרוכש הפוטנציאלי יכול עמוד בהוצאות משפט בארצות הברית במקרה בו ההבטחה לא תקוים? האם השקעה של 60,000$ תצדיק הוצאות משפט ונסיעות לחו"ל?

 

השקעה רחוקה

:
כאשר משקיעים במדינה זרה, הבעיה העיקרית היא תפעול ה'עסק' החדש. חשוב לבדוק היטב את זהות חברת הניהול המקומית. הוותק שלה, כמות הנכסים שהיא מנהלת במקביל והאם היא ביצעה ניהול נכסים באזור הנכס שלך.

עלות הנכס והתשואה

לרכישת נכס נלוות בנוסף להוצאות הישירות גם הוצאות נלוות כגון עלות עורך דין בישראל ובחו"ל, עלויות שיפוץ (שעשויות לעלות על פני ערך הנכס כולו), טיסה, הוצאות ביטוח, בחלק מן המקרים הקמת ישות משפטית אמריקאית לרכישת הנכס (הקרויה llc), עלויות רו"ח ישראלי ואמריקאי לצורך הגשת דיווחים על הרווחים המופקים בישראל ובחו"ל ועוד.בנוסף, יש לחשב את עלויות המס הישראליות והאמריקאיות שיכול להגיע בממוצע לכ-50%.חברת הניהול לוקחת גם היא בכל שנה חלק מן התשואה ברוטו (כ-10% - 20%).
לסיכום סיכוי סביר שהתשואה נטו תגיע לבסוף ובמקרה הטוב ל-4.5% - 8% וזה ללא התייחסות לירידה בתשואה במקרה שהנכס יעמוד ריק (כאשר אתה ממשיך לשלם מסים מקומיים וועד בית וכדומה).

 

בעיות חוקיות:


החקיקה בתחום פינוי דייר מוגן ו/או דייר שהפסיק לשלם את שכר הדירה אינה זהה בכל מדינה ומדינה. בחלק מן המדינות פינוי דייר סרבן עשוי להיות קשה ביותר. כמו כן בחלק מן המקרים, גם אם רכשת את הנכס, הרי שוועד השכונה/ הבניין, יכול מנוע את כניסתו של דיירכשוכר בדירתך. לצד בעיות אלו אתה עשוי להידרש על ידי הבנק בישראל גם להצגת פטור מניכוי מס במקור מרשויות המס בישראל בכדי להעביר את הכספים לחו"ל (דבר שעשוי ליצור "טרטור" נוסף).

לסיכום, ההשקעה בארצות הברית עשויה בהחלט להתגלות כהשקעה כדאית אך לאדם פרטי שמשקיע שם סכום המהווה הוצאה ניכרת עבורו כדאילהיזהר.לפיכך, מומלץ לשקול רכישת דירה במסגרת קרן השקעות מסודרת המנוהלת על ידי חברות מוכרות. בדרך זו אמנם לא יהיה לך נכס על שמך, אבל התשואה עשויה להיות בטוחה הרבה יותר והעסקה הפיננסית תהא טובה יותר. שהרי ברוב המקרים כוונת הרוכש הינה ביצוע השקעה פיננסית המייצרת תשואה ולא רכישת בעיית למגורים עבור משפחתו.
האתר נבנה ע"י מונסייט © All rights reserved
מגדל משה אביב - שער העיר, רח ז'בוטינסקי 7 רמת גן 52520 |טל: 077-7051717 | פקס: 03-5426655 | E-mail: office@atax.co.il