עמוד הבית > פרסומים מקצועיים > מאמרים > תביעה לפינוי שוכר המסרב לפנות המושכר (דירת מגורים או נכס מסחרי) – חלק א'

תביעה לפינוי שוכר המסרב לפנות המושכר (דירת מגורים או נכס מסחרי) – חלק א'

מאת: עוה"ד אריה ליבוביץ' ושי עופרי

מבוא :

1. חלום הבלהות של כל משכיר נכס הוא שהשוכר יחדל מתשלום דמי השכירות ויסרב לפנות את המושכר למרות דרישות חוזרות ונשנות של המשכיר. במידה והמשכיר לא הקפיד ליצור ולקבל מהשוכר בטוחות טובות, דוגמת ערבות בנקאית, עשוי המשכיר לעבור דרך חתחתים עד שיעלה בידו לפנות את השוכר המסרב להתפנות.

2. תופעה מעין זו מוכרת לרבים מבעלי הדירות אשר השכירו את דירותיהם לשוכרים שלא הותירו בידם ערבויות או בטוחות ראויות.

3. חשוב להדגיש, חרף סירוב השוכר לפנות את המושכר, אין המשכיר יכול לפעול בכוחות עצמו, הוא אינו יכול לפעול בכוח נגד השוכר הסרבן, אין הוא יכול להחליף את מנעולי המושכר ואינו יכול לנתק את אספקת המים או החשמל. ביצוע פעולות אלו עשוי לעלות לכדי עבירה פלילית.

4. המשכיר יכול לפנות לשוכר ולנסות להגיע עימו להסדר שיביא לפתרון הבעיה. אולם, במידה ולא הצליח המשכיר להגיע להסדר כלשהו עם השוכר, לא יהא למשכיר מנוס לבד מפנייה לערכאות המשפטיות לשם הגשת תביעה נגד השוכר, קבלת פסק דין לפינוי השוכר מהמושכר ולמימוש פסק הדין במסגרת הליכים ברשויות ההוצאה לפועל.

5. הפעולה הראשונה הדרושה, היא הוצאת מכתב מאת המשכיר לשוכר ובו התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים. במקרה בו, למרות מכתב ההתראה, יסרב השוכר או לא ישיב למכתב ההתראה, אין למשכיר ברירה אלא לפנות לבית המשפט ולבקש סעד של פינוי מהדירה.

6. יצוין, כי כיום הוספה תקנה חדשה לתקנות סדר הדין האזרחי המאפשרת לפנות לביהמ"ש ולבקש סעד של פינוי כך שיתקיים דיון בעניין תוך 60 ימים וככה לחסוך בזמן בעוד שבעבר היה צריך לבקש גם סעד כספי בעוד שלפי התקנה החדשה ניתן לבקש סעד כספי לאחר פינוי השוכר.

ההליכים המשפטיים נגד השוכר לפינוי המושכר

7. בעקבות התיקון לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 (להלן: "התקסד"א") בשנת 2008, השתנתה מערכת היחסים בין בעל נכס – משכיר, מצד אחד, ובין שוכר המסרב לפנות את המשוכר, מצד שני. כך, לפני התיקון האמור לתקסד"א, במקרה בו ביקש בעל נכס, אשר השכיר נכס לשוכר, לפנות את השוכר מהנכס המושכר בשל הפרות ההסכם על ידי השוכר את הסכם השכירות, היה על המשכיר לפנות לבית המשפט האזרחי ולהגיש תביעה לסילוק יד או למתן צו פינוי נגד השוכר.

(ראה: פרק טז' 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984)

8. מסלול זה חייב את המשכיר להליכים משפטיים ארוכים ויקרים אשר לאורך התמשכותם של ההליכים המשפטיים, ממשיך השוכר להחזיק במושכר. רק בסופם של ההליכים המשפטיים נגד השוכר יתן בית המשפט האזרחי את פסק הדין לפיו על השוכר לפנות המושכר. לאחר קבלת פסק דין נגד השוכר הסרבן, על המשכיר לפנות לרשויות ההוצאה לפועל כדי לממש את צו הפינוי אשר ניתן על ידי בית המשפט. גם הליכי הפינוי באמצעות רשויות ההוצאה לפועל כרוכים בזמן רב עד לביצועם ובזמן זה נותר השוכר הסרבן להחזיק במושכר.

9. לאור התופעה הקלוקלת של אי פינוי המושכר על ידי השוכר בתום הסכם השכירות, נוצר הצורך לקבוע הסדר בדין אשר יקל על המשכיר לקבל סעד של פינוי נגד השוכר סרבן הפינוי. לצורך כך, יצר המחוקק, באמצעות פרק טז' 4 לתקסד"א, הליך מזורז של דיון בתביעות לסילוק יד ממושכר או לפינוי מושכר כשאין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 חל עליו (להלן: "תביעות לפינוי מושכר").

10. תופעה זו יצרה חוסר אמון במערכת המשפטית, שלפיה שוכרי דירות, נמנעים מלפנות דירות במועד ומכתיבים לבעל הנכס את המועד, בו יתפנו מהנכס אם בכלל, תוך שהשוכר הסרבן מנצל את הוראות הדין האוסר עשיית דין עצמית מטעם המשכיר - בעל הנכס, ושתוצאתו המשך החזקת השוכר הסרבן בנכס והקפאת המצב העובדתי לנוחיות השוכר הסרבן.

11. כששוכר מחזיק במושכר כדין מכח הסכם השכירות ומסרב לפנות את המושכר, למרות שאינו זכאי להמשיך ולהחזיק בו יותר לפי הסכם השכירות, כי אז על המשכיר להיזקק לצו של בית המשפט לפנוי הנכס, הכרוך בהליך משפטי מלא בבית המשפט.

(ראה: דו"ח הועדה לבחינת דרכי ייעול ההליכים המשפטיים, בראשות כבוד השופטת רות רונן, יוני 2008, עמ' 40 – 41).

12. אורך חיי תיק אזרחי בבית המשפט, בתביעות אזרחיות, כאשר סכום התביעה עולה על 50,000 ₪ עומד כיום על כ - 15 חודש ואורך חיי תיק אזרחי, כאשר סכום התביעה נמוך מ-50,000 ₪ עומד על כ - 9 חודשים. ואולם, פרקי זמן אלה ארוכים מדי, ככל שמדובר בתביעות לפינוי מושכר עד שהסעד שניתן על ידי בית המשפט מחטיא את המטרה של אכיפה מיידית ונעשה לעיתים חסר משמעות, במובן זה, שהשוכר - הנתבע פינה את הנכס, לפני שבית המשפט פסק.

13. לפיכך, פרק טז' 4 לתקסד"א נועד לקבוע הליך נפרד ומזורז של דיון בתביעות אלה, אשר במסגרתו לא יכללו סעדים נוספים הטעונים זמן שיפוטי ומשאבים נוספים המאריכים את חיי התיק והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים בהליך נפרד בלא צורך בקבלת רשות מאת בית המשפט.

(ראה: דו"ח הועדה לבחינת דרכי ייעול ההליכים המשפטיים, בראשות כבוד השופטת רות רונן, יוני 2008, עמ' 40 – 41).

14. הליך לפינוי מושכר מורכב משני שלבים, בשלב הראשון, נדרש מבקש הפינוי להגיש תביעה לבית משפט לפינוי המושכר, ובשלב השני, בהנחה שהנתבע (השוכר הסרבן) לא ביצע את פסק הדין במועד שקבע בית המשפט לביצועו, על התובע לפנות לפתיחת תיק בהוצאה לפועל לשם ביצוע פסק הדין.

שלב ראשון: הגשת תביעת פינוי מושכר על פי פרק ט"ז 4 לתקסד"א (להלן: "פרק טז' 4")

15. פרק טז' 4 עוסק בתביעה לפינוי מושכר, והוא מהווה מסלול מקביל לאפשרות לפינוי מושכר אשר עמדה למשכירים בטרם הוספת פרק ט"ז 4. חשוב לזכור כי תובע החפץ בכך, מסיבותיו הוא, עדיין רשאי לבחור במסלול סדר הדין המקוצר לפי הוראות פרק ט"ז לתקנות (ואם ירצה בכך, יגיש בקשה לפיצול סעדים לסעד הכספי – שהרי טרם התגבש במלואו בשל העובדה שקשר השכירות למעשה טרם נסתיים).

16. משכיר יהיה רשאי להגיש כתב תביעה בו יתבע סעד הפינוי בלבד ולא יתבעו בו סעדים נוספים, כאשר המשכיר רשאי להגיש תביעה כספית נפרדת ללא צורך באישור בית המשפט לכך.

17. על התובע לצרף לכתב התביעה את כל המסמכים הרלוונטיים, תצהירים וחוות דעת מומחה מטעם התובע. הנתבע יגיש בתוך 30 יום כתב הגנה מטעמו וגם לו יצורפו כל המסמכים הרלוונטיים, תצהירים וחוות דעת מומחה מטעם הנתבע, כך שלמעשה בתוך 30 יום מיום הגשת התביעה תהיה התביעה מוכנה לשמיעת הראיות.

18. בית המשפט יקבע מועד לדיון בתובענה תוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה, משמע, בתוך כחודשיים יש לקיים דיון בו ישמעו הראיות בתביעה.

19. משלב זה יחולו ההוראות החלות על דיון בסדר דין מהיר, דהיינו הדיון בתביעה יסתיים בתוך יום אחד וככל שיהיה צורך בדיון נוסף, יקבע הדיון לא יאוחר מ – 14 יום ממועד הדיון האחרון, בסוף שמיעת הראיות יסכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה ופסק הדין יינתן בתוך 14 יום ממועד הדיון האחרון.

20. על מנת שלא לסרבל את הדיון ולא ליתן לנתבע אפשרות להאריכו, לא יוכל הנתבע להגיש הודעה לצד שלישי במסגרת התביעה וכן לא יוכל הוא להגיש תביעה שכנגד.

21. במקרה בו נתקלתם בבעיה של שוכר סרבן המסרב לפנות את הנכס (נכס שהוא דירת מגורים או נכס מסחרי), אנו ממליצים לפנות לעורך דין הבקיא והמנוסה בתחום אשר ילווה אתכם במשבר תוך חסכון בזמן ובמשאבים יקרים. חשוב לציין כי מקרים של דייר סרבן נוגעים, בדרך כלל, לנכס המרכזי של כל אדם, דירת מגורים או נכס מסחרי. לכן, ליווי וייעוץ משפטי כדי להביא לפינוי השוכר הסרבן מהנכס הינו חיוני ומועיל. גם אם העלות אינה נמוכה הואיל ויש בכך בכדי ל"הציל" את הנכס המרכזי של המשפחה.

האתר נבנה ע"י מונסייט © All rights reserved
מגדל משה אביב - שער העיר, רח ז'בוטינסקי 7 רמת גן 52520 |טל: 077-7051717 | פקס: 03-5426655 | E-mail: office@atax.co.il