עמוד הבית > פרסומים מקצועיים > מאמרים > נייר עמדה שהוצג לשר הבינוי והשיכון ושר האוצר בדבר קידום פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה באמצעות פרויקט שיקום שכונות מיום ה-27 לאוקטובר 2013

קידום פרויקטים של חיזוק ועיבוי מבנים (תמ"א 38) ביישובי הפריפריה – באמצעות פרויקט שיקום שכונות ומע"מ בשיעור אפס – המלצה ונייר עמדה

מאת: עו"ד אריה ליבוביץ'

1. לאחרונה, נדון בכלי התקשורת, פעם נוספת, נושא תמ"א 38 והעובדה כי פרויקטים אלו נעשים למעשה בעיקר בערים המרכזיות: רמת גן, תל אביב גבעתיים (עם זליגה מסוימת לערים המקיפות את ערי המרכז: חולון, ראשון לציון, רחובות, וכפר סבא), ולמעשה בערי הפריפריה ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 אינו קיים כלל.

2. יתרה מכך, ערי הפריפריה (דוגמת טבריה) נמצאות בסיכון בטיחותי ובטחוני גדול יותר מערי המרכז הואיל והן מצויות בקרבה פיזית גדולה יותר לשבר הסורי אפריקאי ולאזורי עימות, ואף על פי כן, אין בתוכנית תמ"א 38 בכדי לסייע להן.

3. חשוב להבין, השימוש בתמ"א 38 אינו רק כלי להגנה מפני רעידות אדמה ומפני התקפות טילים – למעשה המדובר בכלי "תכנוני", המהווה כלי ראשון במעלה להוספת דירות מגורים, באזורים שהינם כבר מבונים, ללא צורך בהליכי תכנון ואישורים מורכבים הרבה יותר, והנה פעם נוספת נפגעים תושבי הפריפריה, לא רק בהיבט הבטיחותי והבטחוני (הגנה מפני רעידות אדמה והתקפות טילים), אלא בעצם היכולת לערוך שינויים תכנוניים, לחזק את בתי המגורים ולהוסיף ממ"דים ודירות מגורים חדשות באזורים מבונים, כאשר פעם נוספת בשל ההבדלים בשווי הקרקע, ובשל חוסר הכדאיות הכלכלית ליזמים נפגעים תושבי הפריפריה פעם נוספת.

4. פרויקט שיקום שכונות ומע"מ אפס – לטעמנו, הסתייעות בתקציבי שיקום שכונות לצד מע"מ בשיעור אפס ליזמים, יכולים להאיץ באופן מעשי וממשי בניית פרויקטים של תמ"א 38 גם בפריפריה.

5. פרויקט תמ"א 38 נבחן בראש ובראשונה בפרמטרים של היתכנות כלכלית ליזם, (מסיבה זו הוא נעשה עד היום בעיקר באזורי ביקוש) ואין חולק, כי הענקת מימון על ידי המשרד תהווה תמריץ של ממש ליזמים בתחום תמ"א 38.

6. על מנת לקדם חיזוק מסיבי של בתי מגורים מחוץ לאזור המרכז יש ליצור פתרון רחב יותר, כזה שיונהג בידי המשרד ולא יתבסס רק על כוחות השוק. ביכולתו של המשרד להעמיד התקציב הראוי והדרוש לשם כך וזאת על ידי שימוש בתקציבי האגף לשיקום שכונות, לצד קביעת מס בשיעור אפס (בשונה מפטור ממע"מ) לפרויקטים מסוג זה באזורי הפריפריה.

7. הצורך הדחוף לחזק את בנייני המגורים ולהוסיף ממ"דים בעיקר בפריפריה, בין השאר בעקבות התרחשות ארבע רעידות אדמה במהלך ימי השבוע שעבר, (דבר המעיד בדרך כלל על קרבתה של רעידת אדמה גדולה יותר) מצריך מתן פתרון קל ומהיר שאינו דורש הליכי חקיקה ו/או הליכי תכנון מסובכים.

8. אנו סבורים, כי לצד קביעת מע"מ בשיעור אפס, כאמור (המאפשר ליזם לנכות את מס התשומות ללא צורך בהעברת המע"מ), יש צורך של ממש ולפיו המשרד, באמצעות האגף לשיקום שכונות, יממן לכל יחידת דיור שתיבנה על ידי יזם, סכום שישמש תמריץ כספי ליזמי תמ"א 38 באזורי הפריפריה, אלה הסמוכים לשבר הסורי-אפריקאי אשר מעליהם מרחפת סכנה של ממש להתרחשות רעידת אדמה ואלה הסמוכים לגבולות שמעליהם מרחפת סכנה בטחונית של התקפות טילים.

9. מתן תמריץ כספי ייתן העדפה ממשית לאזורי הפריפריה.

10. יתירה מכך, ניתן להחיל תמריץ זה תוך שימוש ב-"סרגל תימרוץ", אשר יקבע אמות מידה לסכום התמריץ והזכאות לקבלו. אנו סבורים, כי ראוי שהתמריץ יהיה מדורג ושונה מעיר לעיר או מיישוב ליישוב, תוך התחשבות בפרמטרים של מיקום הפרויקט בפריפריה, כך שיילקחו בחשבון שווי כספי של דירות באותו אזור וכן קירבתו של האזור לשבר הסורי האפריקאי או קרבתו לגבולות המדינה (משמע ככל שערך הדירות יורד והקרבה לגבולות ו/או לשבר הסורי האפריקאי גדלה – יינתן תמרוץ גדול יותר).

11. אנו סבורים כי שימוש בתקציבי שיקום שכונות ותיקון מע"מ בשיעור אפס באופן ספציפי לעניין זה (לצד רשימת ערים ספציפית בהן תחול ההטבה), תגשים את מטרת פרויקט שיקום שכונות, תביא תועלת במישור הבטיחותי והביטחוני ותסייע גם היא בפיתרון בעיית הדיור בישראל.

12. בכך, תינתן דחיפה של ממש לביצועם של פרויקטים רבים של חיזוק בניינים ותוספות ממ"דים באזורי הפריפריה.

13. מפרסומי המשרד עלה, כי במסגרת שיקום שכונות מצוי מספר קטן של פרויקטים בשלבים שונים של התארגנות וניסיון ליישם תמ"א 38, אולם, לא כל הפרויקטים נמצאים בפריפריה המצויה בסיכון של רעידת אדמה.

14. לפיכך, התערבות המשרד לטובת פרויקטים שבפריפריה באזורי סכנה בטיחותית או בטחונית ובאזורים בעלי שווי הקרקע נמוך בהשוואה למרכז, באמצעות מימון כספי ליזמים הבונים מספר גדול של יחידות (להבדיל מיזמים הבונים מספר קטן של יחידות מגורים) עבור כל יחידת דיור שבפרויקט, וכן קידום מע"מ בשיעור אפס, באזורים אלו ולמטרות אלו, עשוי להניע ולקדם קידום מסיבי של עשרות פרויקטים בפריפריה בישובים המצויים תחת סכנה מוחשית של רעידת אדמה, מחד גיסא, ולבניית עשרות ומאות יחידות דיור נוספות בפריפריה (בתוספת ממ"דים), ומאידך גיסא, יחוזקו חיזוק של ממש בנייני המגורים שנבנו לפני שנת 1980 ולא על פי התקן הדרוש לעמידה בפני רעידות אדמה.

15. עוד נמצאנו למדים, כי בידי המשרד מצויים התקציבים הדרושים לשם קידום פרויקטים במסגרת תמ"א ובמסגרת שיקום שכונות, ולפיכך, ניצול מיטבי של כספי תקציבים אלה, עשוי להסיר חסמים רבים בדרך לביצוע פרויקטים של חיזוקי בתי מגורים ביישובי הפריפריה המצויים באזורים המועדים לפורענות.

16. שימוש בתקציבי המשרד, במסגרת שיקום שכונות, כאמור לעיל, יהווה שימוש ראוי בקידום היערכות לקראת רעידת אדמה והשגת מטרה חשובה זו.

האתר נבנה ע"י מונסייט © All rights reserved
מגדל משה אביב - שער העיר, רח ז'בוטינסקי 7 רמת גן 52520 |טל: 077-7051717 | פקס: 03-5426655 | E-mail: office@atax.co.il